전세 보증금 안전하게 돌려받기 위해 꼭 알아야할 3가지 키워드 정리!

비싼 월세보다 조금 덜 부담스러운 전세, 많은 분들이 대출을 받고 목돈을 마련해서 전세보증금을 마련하시는데요 이런 전세보증금을 돌려받지 못하거나 사기를 당해서는 절대 안 되겠죠? 그래서 전세보증금을 안전하게 지키기 위한 방법을 3가지 키워드로 정리해 보았습니다 다소 길고 지루하더라도 꼼꼼히 읽으셔서 내 전세자금을 안전하게 돌려받으시는데 도움이 되었으면 하는 바람입니다.

 

 

부동산 계약시 반드시 확인해야 하는 사항들

보증금을 돌려주지 않는 경우 어떤 것들이 있을까요? 집주인이 당장 보증금을 줄 형편이 안되니 배 째라 식으로 나온다거나, 집주인이 파산해서 집이 경매에 넘어가버렸다던지 나도 모르는 사이에 집주인이 바뀌어 있는 말도 안 되는 사기에 당한다 하는 다양한 경우가 있습니다, 이런 일이 벌어져버리면 가장 많은 피해를 보고 수고를 겪어야 하는 사람은 우리 세입자들이죠, 그러니 애초에 계약하는 단계에서부터 걸러야 할 집주인과 공인중개사를 파악하고 사기꾼들이 어떻게 사기를 치는지에 대해 알아둬야 합니다, 주의해야 할 점들을 적어보겠습니다.

 

• 등기부등본 확인하기

1. 계약자의 인적사항이 등기부등본상의 실 소유자와 일치하는지 확인하셔야 합니다, 계약자와 등기부등본상의 소유자가 일치하지 않거나 경매에 넘어가 있다던지 압류된 상태 혹은 소유권이 이전되었다면 당연히 계약해서는 안되며 계약단계에서 집주인이 나타나지 않거나 명의가 외국인이나 법인으로 되어있는 등 신원이 불분명한 경우도 가급적 계약하지 않는 것이 좋습니다, 가능하면 계약하려는 집주인의 신용을 확인해두실 필요도 있습니다, 평소 채무관계가 복잡한 사람은 아닌지 믿을 만한 사람인지를 가능한 확인 해 보시면 좋습니다.
2. 내가 낸 보증금과 집주인의 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인해 보셔야 합니다, (근저당은 집주인이 건물을 사기 위해 은행으로부터 대출받은 금액을 말하는데요, 대출이 없다면 좋겠지만 대부분은 은행 대출이 껴있는 경우가 많다고 합니다.) 보증금과 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인해야 하는 이유는 만약 집이 경매에 넘어가게 될 경우 근저당과 보증금의 비율이 높을수록 세입자가 회수할 수 있는 금액도 그만큼 줄어들기 때문입니다, 집이 경매로 넘어가게 되면 입지가 좋거나 인기가 좋은 매물이 아닌 이상 한 번만에 낙찰되는 경우가 거의 없고 경매에서 유찰이 될 때마다 집값은 크게 줄어들게 됩니다, 따라서 손해를 보더라도 최소한의 마지노선으로 보증금과 근저당이 매매가의 70%가 넘지 않는지를 확인해두셔야 합니다.

• 잔금을 치르는 날 바로 전입신고와 확정일자 받기

• 잔금을 치르고 입주를 하게 되시면 바로 동사무소로 가셔서 전입신고를 하시고 확정일자를 받으셔야 합니다, 전입신고를 하시면 신고 다음 날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하는데요 대항력이란 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 받기 전까지 집을 비워주지 않을 권리를 뜻합니다 또 경매에 넘어가면 최종 낙찰자가 세입자의 보증금을 지불하게 되어있어서 집에서 쫓겨날 염려도 보증금을 잃을 염려도 없습니다, 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 한번 더 떼서 그 사이 바뀐 사항은 없는지 집주인이 대출을 받지는 않았는지도 확인해 보시기 바라며 간혹 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 요구하는 곳도 있으니 그런 곳은 꼭 거르셔야 되겠습니다.

• 걸러야 할 사기꾼과 공인중개사

제도의 허점을 악용해서 사기를 치는 사람들이 늘어나고 있습니다, 누군가에겐 전 재산일 수도 있는 소중한 돈을 사기 쳐서 빼앗는다니 생각만 해도 분노가 치밀고 피해자분들이 겪을 고통이 감히 상상이 되지 않습니다.

사기 방법은 이렇습니다, 매매가 원활하게 이루어지지 않는 신축건물을 건축주가 분양대행사에 높은 금액의 리베이트를 지불하면 분양대행사와 공인중개사가 담합해 아직 매매도 이루어지지 않은 건물의 세입자를 우선 구한 후 세입자로부터 받은 전세보증금으로 건물 매매를 진행하는 식으로 사기를 치는 일이 많아졌다고 합니다, 세입자에게는 실제 시세보다 높게 책정된 보증금을 제시한 후 높게 책정된 보증금의 차액을 서로 나눈다고 하네요, 이때 집주인을 신용불량자나 노숙인 등 소위 말하는 '바지사장'을 돈을 주고 섭외한다고 합니다 결국 세입자는 정상적으로 보증금을 돌려받기가 어려워지는 거죠, 또 하나의 사례는 세입자가 전입신고를 한 후 대항력이 다음날 0시부터 생긴다는 점을 악용해서 그 사이에 집주인이 명의를 다른 사람에게 넘기고 보증금을 가지고 잠적하는 경우도 있습니다, 바뀐 세입자가 체납자, 신용불량자여서 집이 경매로 넘어가 버리기도 하고 이런 경우 세입자는 보증금을 잃는 것은 물론 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가도 계약이 만료되기 전에는 알 방법이 없습니다, 공인중개사는 이런 것들을 통보할 의무는 없기 때문이죠, 물론 좋은 집주인 분들도 정말 많고 정직하게 일하시는 공인중개사 분들도 많으니 무턱대고 의심해서는 절대 안 되지만 현재 집을 구하는 중이시라면 아래의 사항에 해당되는 점은 없는지 확인해 보시면 좋겠습니다.

1. 매물이 주변 시세보다 비싸지는 않은지를 확인하셔야 합니다, 공인중개 사무소 여러 곳에서 가격을 비교해 보시고 유독 가격이 높게 책정되어있는 곳은 가격이 부풀려져 있을 수 있기 때문에 피하시는 게 좋습니다.
2. 공인중개사가 내가 보고 간 매물이나 원하는 매물이 아닌 다른 매물을 추천하고 계약하도록 유도하는 경우.
3. 공시 가격이 명확히 명시되어 있지 않은 경우.
4. 전세사기는 신축 건물을 중심으로 많이 일어나기 때문에 신축건물을 계약하실 경우 한번 더 계약서 등을 꼼꼼히 확인하시길 바라며 법인이나 외국인이 집주인으로 등록되어있을 경우 명의를 허위로 등록했을 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

 

 

 

전세 보증보험 반드시 가입하기

전세 보증금을 안전하게 지키기 위해서 가입하는 전세자금 보증보험은 상환보증 보험과 반환보증 보험 두 가지가 있으며 오늘 포스팅에서는 전세자금 반환보증에 대해서 정리하겠습니다.

• 전세자금 상환보증 보험= 세입자가 은행 대출로 마련해서 지불한 전세 보증금을 돌려받지 못한 경우 보증 기관이 대출기관인 은행에 대출금을 대신 상환합니다.
• 전세자금 반환보증 보험= 집주인이 세입자에게 보증금을 되돌려 주지 않은 경우 보증기관이 집주인을 대신해 세입자에게 보증금을 돌려준 후 추후에 집주인에게 구상권을 청구하는 보험입니다.

• 전세자금 반환보증 보험은 집주인의 동의 없이도 가입이 가능한 보험입니다, 기본적으로 세입자가 보험료를 납부하지만 집주인이 주택임대 사업자일 경우 집주인 측에서 의무적으로 가입하게끔 되어있으며 보험료의 75%는 집주인이 나머지 25%는 세입자가 부담하게 됩니다.
• 판매기관은 공공기관으로는 주택도시 보증 공사, 한국 주택금융공사가 있으며 민간에서는 SGI서울보증에서 가입 가능합니다, 주택 종류는 아파트, 단독주택, 다가구, 다세대, 연립주택, 주거용 오피스텔 모두 가능하며 노인 복지 주택의 경우 주택도시 보증 공사와 한국 주택 금융공사에서만 가입 가능하며 도시형 생활주택의 경우 주택금융공사와 SGI서울보증에서 가입 가능합니다, 보증 가능 금액은 주택도시 보증 공사와 한국 주택 금융공사에서는 수도권일 경우 7억 원 이하 그 외 지역에서는 5억 원 이하까지만 보증 가능하며 SGI서울보증은 아파트는 제한 없이, 그 외 주택은 10억 이내로 보증해 주기 때문에 보장 범위가 가장 넓습니다, 주택도시 보증 공사와 한국 주택 금융공사의 보증보험 가입 가능 기간은 전세계약기간 1/2이 경과하기 전이며 SGI서울보증은 계약기간이 1년일 경우 계약 후 5개월 이내, 1년을 초과할 경우 계약 후 10개월 이내까지 가입이 가능합니다.
• 보험료는 기관마다 상이하지만 2억 원짜리 전세를 기준으로 1년 계약일시 연 20~30만 원 수준으로 보장받을 수 있는 보증금을 생각하면 충분히 지불할 가치가 있는 금액입니다.
• 보증보험 가입 시 가입 가능 여부는 전세 계약 후 심사가 나와야 알 수 있다는 게 단점입니다, 그러므로 임대 계약을 맺으실 때 '보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해지한다'는 특약을 꼭 추가하시길 바랍니다.

주택도시 보증 공사의 '전세금 안심대출보증'도 굉장히 유용합니다, 이 상품은 전세 대출상품과 전세 보증금 반환보증보험이 결합된 상품으로 대출과 보험 둘 다 알아보고 계신 분에게 추천드립니다.

 

집주인에게 직접 보증금 돌려받기

주의사항도 파악했고 보험도 들어두었다면 마지막으로 알고 가실 것은 집주인에게 직접 보증금을 돌려받을 수 있는 방법입니다, 여기에는 임차권 등기 변경 신청, 지급명령 신청, 보증금 반환 소송, 경매신청 등이 있습니다 보기보다 어렵지 않습니다 하나씩 설명해드릴게요.

1. 우선 알아두셔야 할 것은 임차인은 계약 만기 최소 1개월 전에는 계약 종료 의사를 표현하셔야 한다는 것입니다, 만약 통보하지 않을 경우 '묵시적 계약 연장'이라고 해서 자동으로 계약이 연장되는데요, 이렇게 자동으로 연장된 이후에는 임차인이 언제든지 계약 해지를 요청할 수 있지만 해지 효력은 통지를 한 날로부터 3개월 후에 발생하게 되므로 3개월간은 거주해야 하며 보증금을 반환받지 못합니다, 그러니 계약을 해지하시려면 최소 1개월 전에는 하시기 바랍니다.
2. 계약 해지를 통지하셨다면 꼭 증거를 남겨두셔야 합니다, 내용증명이나 날짜가 명시되어있는 문자나 카톡을 캡처해 두셔야 합니다.
3. 내용증명을 통해서 보증금 미 반환 시 임차인의 특별손해(위약금, 계약 파기 등) 가능성을 임대인에게 공지하는 것도 좋은 방법인데요 보증금을 주지 않는 임대인에게 압박을 가할 수 있고 소송으로 번질 시 이에 대한 일부 손해 배상도 가능합니다.
4. 부주의하게 이사하시면 안 됩니다, 이사를 가게 되면 임차인의 대항력, 우선변제권이 상실돼서 보증금을 받기가 힘들어지는데요 부득이하게 이사를 가야 할 경우 '임차권 등기 변경 신청'을 반드시 하시길 바랍니다, 임차권 등기 변경을 신청하시게 되면 이사를 가더라도 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하실 수 있습니다, 법원 민원과에 가셔서 신청하면 됩니다, 보통 임차권 등기 변경을 신청한다고 까지 하면 집주인들이 보증금을 내놓는 경우가 많다고 합니다, 임차권 등기 변경 신청 기록이 남아서 다음 세입자를 구하는데 지장이 있기 때문이라고 하네요.
5. 임대료를 전액 돌려받기 전에는 임차권 등기 말소의 의무가 없습니다, 임차권 등기 말소는 꼭 임대료를 전액 돌려받으신 후 신청하시길 바랍니다.
6. 지급명령 신청을 하는 방법도 있는데요 법원 민원과에 신청서를 제출하거나 인터넷 '대법원 전자소송'사이트에서 신청 가능하시며 비용이 일반적인 소송보다 저렴합니다, 또 임차권 등기 신청 후 이사한 경우 소송 전 5%, 소송 후 12%의 이자도 청구 가능하며 임대인이 이의를 신청할 경우 '보증금 반환 청구소송'을 진행하게 됩니다.
7. 집의 강제경매를 신청하실 수도 있습니다, '부동산 강제 경매 신청서'를 통해 경매를 신청하시면 통상 접수 2일 이내에 경매개시가 결정되고 접수 3일 이내에 경매개시 송달, 임차인 현황조사 명령(실거주 확인 목적)이 떨어집니다, 이후 감정평가(가격평가) 절차를 거치고 나면 신청서 접수 후 통상 4~5개월이 된 시기에 최초 경매일이 정해집니다, 낙찰이 되면 1주일간 낙찰허가 결정기간을 가진 후 다시 1주일간 이의신청 기간을 거쳐서 세입자가 경매 배당금을 받게 되는데 여기까지 오는데 최소 7~8개월이 소요된다고 합니다.

 

 

 

오늘 포스팅은 여기에서 마치겠습니다, 부족한 부분이나 수정이 필요한 부분도 있을 수 있습니다, 댓글로 알려주시면 대단히 감사하겠습니다.